Москва. Квартиры. Цена

Москва. Квартиры. Цена

Квартиры в Москве и общемировые цены

Средняя цена квадратного метра квартиры в Москве сегодня составляет немногим более $2000. По сравнению с общемировыми ценами это дешевле в 2,5-3 раза. Но только на первый взгляд.

Метры и зарплаты. Если бы квартиры продавались по частям, то по нынешним ценам средний москвич на свою зарплату мог бы "покупать" по 0,3 среднего квадратного метра жилья в месяц. Примерно в таком же положении находится житель Лондона - 0,4, чуть лучше дела обстоят в Праге и Нью-Йорке (на Манхэттене) - 0,6 и совсем хорошо в Стокгольме - 1,3 метра (расчет проведен по данным местных риэлторских компаний, органов статистики и ILO). Однако делать выводы преждевременно. Адекватная сравнительная оценка возможна лишь в сопоставлении с рядом других параметров - суверенными рейтингами, уровнем доходов и ипотечными ставками. Нью-Йорк, Лондон и Токио по-прежнему остаются самыми дорогими городами мира. Средняя цена квадратного метра жилья в них варьируется в пределах $10-14 тыс. Однако, если принять во внимание уровень заработной платы, то картина меняется. В Нью-Йорке минимальная стоимость квадратного метра жилья эконом-класса составляет около 70% от зарплаты, в Лондоне - 90%, в Токио -140%. Но Москва даже на фоне Токио выглядит overpriced - 185%.

По словам исполнительного директора агентства "Контакт-недвижимость" Натальи Рабинович, если бы не ипотечные программы, в том числе программа "Молодая семья", то даже приобретение так называемых доступных по цене квартир в Москве (квартиры в 17-22-этажных панельно-блочных домах в районе Марьино или Кожухово) сопровождалось бы значительными трудностями. За квадратный метр в таком доме покупатель платит $1,2-1,6 тыс. При этом, например, житель Стокгольма за эту же цену ($1,5 тыс.) сможет подыскать вариант в клубном доме. Москва - практически единственный город, в котором наблюдается столь существенный разрыв цен - от $1,2 тыс. за квадратный метр в домах эконом-класса до $20 тыс. в категории элитного жилья.

"По сравнению с европейскими странами у нас отсутствует четкое разграничение стандартов, что неизбежно в условиях формирующегося рынка недвижимости, - комментирует ситуацию директор по рекламе и коммуникациям концерна "Крост" Леонид Белага. - Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов во многом отличающиеся от Лондона или Парижа особенности нашей политики реконструкции и строительства жилых и нежилых помещений. Таким образом, по соотношению "цена-стандарт" Москва будет в обозримом будущем несколько отличаться от других европейских столиц".

Сравнительный престиж цен на квартиры в Москве

Для определения сравнительной стоимости жилья можно избрать условный параметр - "престижность". "Критерии в данном случае сопоставимы с европейскими: местоположение, малая этажность, небольшое количество квартир, окружение, качество строительства и отделочных материалов", - говорит маркетолог корпорации "Инком-недвижимость" Ирина Егорова.

Стоимость жилья в пределах Садового кольца составляет $10-20 тыс. за квадратный метр. По данным зарубежных риэлторских агентств, примерно в этом же диапазоне находятся цены на жилье в самых престижных районах Лондона (около $21 тыс.), Токио ($14 тыс.) или Нью-Йорка (от $10 тыс., в эксклюзивном клубном доме - от $36 тыс.).

К примеру, квартира площадью 150-250 кв. м в старинном малоэтажном доме на Пречистенке после полной реставрации оценивается в $1,5 млн, то есть в $6-10 тыс. за кв. м (по данным агентства "Кутузовский проспект"). Трехкомнатная квартира площадью 135 кв. м в Stanhope Gardens в Лондоне стоит $1,045 млн ($7,7 тыс. за квадратный метр), а апартаменты в 16-м округе Парижа площадью 210 кв. м - $1,35 млн ($6,4 тыс. за квадратный метр). Еще дешевле апартаменты в Женеве - $720 тыс. за 160 кв. м ($4,5 тыс. за квадратный метр).

Начальник отдела элитной недвижимости агентства "Кутузовский проспект" Светлана Кошевник считает, что сравнивать московское жилье с западным не совсем корректно: "На Западе другие понятия: luxury - это прежде всего виллы, шале, исторические замки. Те характеристики, по которым элитное жилье определяется у нас - охрана, презентабельные подъезды, высокие потолки и остекление, - во многих странах непременное условие в любой категории, в том числе доступного жилья".

По словам Светланы Кошевник, стандарты зависят от территориальной привязки с четко ограниченным социальным уровнем жителей. На Западе чем выше уровень жизни, тем более акцент смещается в сторону загородного жилья. Получается, что сумма, в которую оценивается упомянутая элитная московская квартира ($1,5 млн), равнозначна стоимости эксклюзивной виллы площадью 200-400 кв. м в престижном районе Праги или на побережье Средиземного моря в 18 км от Барселоны (по данным Continental realty и Property net Barcelona).

Среднестатистического москвича, токийца и жителя Нью-Йорка роднит склонность к высотным жилым комплексам. При этом квартира в Москве площадью 60-100 кв. м в доме с консьержем и благоустроенной территорией будет стоить втрое дешевле, чем в Токио и Нью-Йорке. Менее заметен разрыв цен в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой и охраной или отдельными малоквартирными домами, расположенными не в центральных районах. Квадратный метр такого жилья площадью 80-100 кв. м в Праге стоит от $2,5 тыс., в Токио - от $5,3 тыс., в Женеве - от $3,5 тыс. (источники: Prague rentals, Real-estate Tokyo, Swissimmo), в Москве - $2,3-4,0 тыс. Таким образом, если принимать во внимание лишь номинальную цену на жилье, то в отдельных категориях Москва принципиально не отличается от других крупных городов. Однако, по мнению директора по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергея Лушкина, цена квартир в Москве - это не абстракция, а явление, напрямую зависящее от совокупного потребительского спроса: "Москва является одним из крупнейших финансовых и культурных центров, что в сочетании с общим комфортом проживания влияет на спрос и в свою очередь - на цены".

Цены Москвы на аренду квартир

Если жилье не свое. Арендовать квартиру - дело привычное прежде всего для жителей Швейцарии: почти 65% из них - квартиросъемщики (в Женеве лишь 15% жилья находится в собственности). Меньше всего в чужих стенах проживает британцев - около 30%.

В Москве, по данным компаний "Кутузовский проспект" и "Контакт-недвижимость", за аренду двухкомнатной квартиры эконом-класса, расположенной вне ЦАО, придется заплатить около $400. Квартира бизнес-класса площадью 120-150 кв. м в районе Остоженки или Арбата обойдется почти в 10 раз дороже, а жилье в клубном доме в этих же районах - от $10 тыс. в месяц. За студию - однокомнатную или небольшую двухкомнатную квартиру, соответствующую минимальным требованиям, жители Праги готовы платить в месяц около $380, Барселоны - $650, Женевы - $1200. В сегменте элитного жилья цены могут превышать средние московские в 3-4 раза, например четырехспальные апартаменты на Бродвее обойдутся в $40 тыс. в месяц. Самыми экономными можно назвать японцев: несмотря на высокий уровень заработной платы, они стараются ни при каких условиях не превышать лимит - $3700 в месяц.

Несмотря на то что Москва уже может составить конкуренцию многим городам, цены на недвижимость здесь пока еще только набирают обороты. Номинальная стоимость квадратного метра сравнительно невысока, однако с учетом дополнительных показателей можно прийти к неутешительному выводу: среднестатистическому жителю Москвы для приобретения заветной жилплощади нужно работать на несколько лет больше, чем лондонцу или парижанину.

Японский минимализм

Цены на недвижимость в Японии превышают среднеевропейские на 40%, а стандарты по метражу отстают от них на 50-70%. Причина проста: отсутствие свободного пространства. Минимальная площадь квартиры эконом-класса в Токио составляет всего 17 кв. м. Найти отдельный дом в центре столицы практически невозможно, за исключением старинных фамильных особняков стоимостью не менее $2 млн. В этой же ценовой категории находятся и новые загородные дома площадью от 120-400 кв. м с садом и бассейном.

Цены на квартиры "за пределами Москвы"

По данным государственных статистических департаментов и ILO, зарубежных и российских риэлторских компаний

Арендные ставки, $ в месяц

По данным зарубежных и российских риэлторских компаний

Шведский рай

Стоимость жилья в Швеции значительно ниже, чем в других европейских странах, при более высоких стандартах. По официальным данным шведского статистического бюро, 57% жителей этой страны проживают в 1-2-этажных особняках, состоящих в среднем из четырех комнат и кухни. Одна спальня из расчета на одного человека считается здесь нормой.

Наталия Довнар