Составление эксклюзивного договора – профессиональный подход к продаже жилья
Эксклюзивный договор — документ, обеспечивающий агентству эксклюзивные полномочия для продажи обозначенного объекта (в данном случае — квартиры). Он оформляется в произвольной форме на бумажном носителе и скрепляется подписями обеих сторон и печатью организации, берущей на себя обязательства.
Оглавление
Раньше человек, решивший расстаться с недвижимостью, просто выставлял свое предложение в несколько агентств и ждал откликов. Эта схема уже не работает эффективно. Как только интернет стал общедоступен, появились профессиональные риелторские компании и сформировалось «рекламное поле» рынка недвижимости. Сейчас есть перечень сайтов, печатных изданий, агентских баз и, если реклама квартиры профессионально размещена в этих источниках, ее обязательно заметит покупатель или его риелтор.
Агентам не интересно заниматься квартирой, если ее дублируют в рекламе другие компании. Как только появится покупатель на квартиру, он начнет добиваться максимального снижения цены, устраивая аукцион на понижение — а это противоречит интересам и продавца, и агентства. Агентство проделало работу по поиску покупателя, а вероятность получения вознаграждения снижается до нуля. Поэтому без договора опытный риелтор не будет рекламировать вашу жилплощадь и искать покупателей.
Совсем по-другому дела пойдут после заключения эксклюзивного договора, через агентство вы сможете продать жилье без проблем:
- Выбрав доверенное лицо, вы полностью избавитесь от забот о сделке.
- Риелтор будет материально заинтересован в продаже вашего имущества, поэтому приложит все усилия, чтобы правильно представить и ускорить процесс продажи квартиры (дома), он знает, как это сделать.
- Профессиональный риелтор сможет обеспечить безопасное проведение сделки.
- Ваше предложение появится не только в базе агентства, но и в интернете и периодических изданиях — то есть во всех необходимых источниках, чтобы о квартире знали все, кого она может заинтересовать.
- Риелтор отдаст до половины вознаграждения своему коллеге, у которого есть покупатель на квартиру. Тем самым все агентства города будут заинтересованы в поиске, а покупателю квартира будет предлагаться по одинаковой цене без накруток.
- Агентство тщательно проверит все документы, чтобы к моменту сделки все было готово.
- Через 4-6 месяцев после окончания договора вы сможете без дополнительной оплаты выбрать другое агентство, если Вам показалось, что есть более достойные претенденты.
Не нужно обивать пороги десятков агентств, договор с профессионалом решит ваши проблемы
Исходя из изложенного, эксклюзивный договор не ущемляет права продавца, а делает поиск покупателя более эффективным.
Услуги профессионального риелтора обеспечат максимально быструю и выгодную продажу квартиры. Необходимо только выбрать достойного и честного агента, который станет вашим представителем, и забрать деньги после успешной сделки. Доверяйте ему как личному врачу. Без доверия ничего не получится, потому что вы не будете верить рекомендациям и следовать им.
Эксклюзивный договор и его особенности
Если отбросить юридические термины, суть договора заключается в том, что собственник обязуется не продавать оговоренную недвижимость в обход агентства определенное количество времени. Если в срок действия договора у вас находится «свой» покупатель, агентство проведёт сделку, снизив оговоренное вознаграждение (обычно в 2 раза).
Агентство со своей стороны обязано предпринять все возможные действия для обеспечения выгодной продажи данной недвижимости.
Важные моменты — как составить агентский договор на продажу жилья
В тексте эксклюзивного договора должна быть указана стоимость недвижимости, выставленной на продажу. Необходимо прописать срок окончания действия договора. Если этот пункт отсутствует, не стоит подписывать бумагу, это говорит о недобросовестности данной организации. Если вы «попадетесь», призвать к ответу мошенников будет сложно.
Выбираем профи — признаки надежного риэлтора
- Агентство недвижимости должно иметь хорошую репутацию.
- Агентство работает на рынке не менее 5 лет. Это время необходимо, чтобы обрести эффективные технологии.
- Если агентство молодое, ждите суеты, промахов и упущенных возможностей.
- Договор составлен четко и понятно, суммы и даты задокументированы.
- Организуется личная встреча, осмотр продаваемой недвижимости и предварительная оценка — опытный риелтор сообщит наиболее вероятную цену продажи и, по итогам, вы сможете сделать вывод, насколько правильно он чувствует рынок. Стоимость может варьироваться в зависимости от готовности документов, спроса и других обстоятельств. Продажу можно начинать с несколько завышенной цены (на 5-15 %).
Если говорить о продажах квартир в Питере, мы видим, что не стоит выставлять цену выше реальной на 30 % и более, чтобы осчастливить покупателя скидкой. В Петербурге, если цена квартиры завышена или не указана, почти никто не будет ей интересоваться. Это отпугивает потенциальных клиентов, а заключение эксклюзивного договора имеет как раз противоположную цель. У нас лучше работает реальная цена в рекламе и символическая скидка в виде комплимента.
Чего опасаться не стоит
Риелтор просит время для определения стоимости, обычно 1-2 дня. Это вполне естественно, перед оценкой приходится сопоставить массу информации — спрос на жилье в районе, количество предложений и многое другое. Главное найти в базе данных цены реально прошедших сделок, ведь только по ним можно сделать вывод о реальной стоимости и определить наиболее вероятную цену сделки, цену начала продажи и ее стратегию.
Агент просит все имеющие документы на жильё. Это вполне обоснованная просьба, ведь при заключении сделки риэлтор выступит вашим законным представителем. Если агент начинает рекламу, не подписав с собственником договор, он может быть оштрафован ФАС на сумму от 100 000 до 500 000 рублей. Эти положения введены ФЗ «О РЕКЛАМЕ».
Ответы на вопросы. Составление эксклюзивного договора – профессиональный подход к продаже жилья
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
