Составление эксклюзивного договора – профессиональный подход к продаже жилья
Эксклюзивный договор — документ, обеспечивающий агентству эксклюзивные полномочия для продажи обозначенного объекта (в данном случае — квартиры). Он оформляется в произвольной форме на бумажном носителе и скрепляется подписями обеих сторон и печатью организации, берущей на себя обязательства.
Оглавление
Раньше человек, решивший расстаться с недвижимостью, просто выставлял свое предложение в несколько агентств и ждал откликов. Эта схема уже не работает эффективно. Как только интернет стал общедоступен, появились профессиональные риелторские компании и сформировалось «рекламное поле» рынка недвижимости. Сейчас есть перечень сайтов, печатных изданий, агентских баз и, если реклама квартиры профессионально размещена в этих источниках, ее обязательно заметит покупатель или его риелтор.
Агентам не интересно заниматься квартирой, если ее дублируют в рекламе другие компании. Как только появится покупатель на квартиру, он начнет добиваться максимального снижения цены, устраивая аукцион на понижение — а это противоречит интересам и продавца, и агентства. Агентство проделало работу по поиску покупателя, а вероятность получения вознаграждения снижается до нуля. Поэтому без договора опытный риелтор не будет рекламировать вашу жилплощадь и искать покупателей.
Совсем по-другому дела пойдут после заключения эксклюзивного договора, через агентство вы сможете продать жилье без проблем:
- Выбрав доверенное лицо, вы полностью избавитесь от забот о сделке.
- Риелтор будет материально заинтересован в продаже вашего имущества, поэтому приложит все усилия, чтобы правильно представить и ускорить процесс продажи квартиры (дома), он знает, как это сделать.
- Профессиональный риелтор сможет обеспечить безопасное проведение сделки.
- Ваше предложение появится не только в базе агентства, но и в интернете и периодических изданиях — то есть во всех необходимых источниках, чтобы о квартире знали все, кого она может заинтересовать.
- Риелтор отдаст до половины вознаграждения своему коллеге, у которого есть покупатель на квартиру. Тем самым все агентства города будут заинтересованы в поиске, а покупателю квартира будет предлагаться по одинаковой цене без накруток.
- Агентство тщательно проверит все документы, чтобы к моменту сделки все было готово.
- Через 4-6 месяцев после окончания договора вы сможете без дополнительной оплаты выбрать другое агентство, если Вам показалось, что есть более достойные претенденты.
Не нужно обивать пороги десятков агентств, договор с профессионалом решит ваши проблемы
Исходя из изложенного, эксклюзивный договор не ущемляет права продавца, а делает поиск покупателя более эффективным.
Услуги профессионального риелтора обеспечат максимально быструю и выгодную продажу квартиры. Необходимо только выбрать достойного и честного агента, который станет вашим представителем, и забрать деньги после успешной сделки. Доверяйте ему как личному врачу. Без доверия ничего не получится, потому что вы не будете верить рекомендациям и следовать им.
Эксклюзивный договор и его особенности
Если отбросить юридические термины, суть договора заключается в том, что собственник обязуется не продавать оговоренную недвижимость в обход агентства определенное количество времени. Если в срок действия договора у вас находится «свой» покупатель, агентство проведёт сделку, снизив оговоренное вознаграждение (обычно в 2 раза).
Агентство со своей стороны обязано предпринять все возможные действия для обеспечения выгодной продажи данной недвижимости.
Важные моменты — как составить агентский договор на продажу жилья
В тексте эксклюзивного договора должна быть указана стоимость недвижимости, выставленной на продажу. Необходимо прописать срок окончания действия договора. Если этот пункт отсутствует, не стоит подписывать бумагу, это говорит о недобросовестности данной организации. Если вы «попадетесь», призвать к ответу мошенников будет сложно.
Выбираем профи — признаки надежного риэлтора
- Агентство недвижимости должно иметь хорошую репутацию.
- Агентство работает на рынке не менее 5 лет. Это время необходимо, чтобы обрести эффективные технологии.
- Если агентство молодое, ждите суеты, промахов и упущенных возможностей.
- Договор составлен четко и понятно, суммы и даты задокументированы.
- Организуется личная встреча, осмотр продаваемой недвижимости и предварительная оценка — опытный риелтор сообщит наиболее вероятную цену продажи и, по итогам, вы сможете сделать вывод, насколько правильно он чувствует рынок. Стоимость может варьироваться в зависимости от готовности документов, спроса и других обстоятельств. Продажу можно начинать с несколько завышенной цены (на 5-15 %).
Если говорить о продажах квартир в Питере, мы видим, что не стоит выставлять цену выше реальной на 30 % и более, чтобы осчастливить покупателя скидкой. В Петербурге, если цена квартиры завышена или не указана, почти никто не будет ей интересоваться. Это отпугивает потенциальных клиентов, а заключение эксклюзивного договора имеет как раз противоположную цель. У нас лучше работает реальная цена в рекламе и символическая скидка в виде комплимента.
Чего опасаться не стоит
Риелтор просит время для определения стоимости, обычно 1-2 дня. Это вполне естественно, перед оценкой приходится сопоставить массу информации — спрос на жилье в районе, количество предложений и многое другое. Главное найти в базе данных цены реально прошедших сделок, ведь только по ним можно сделать вывод о реальной стоимости и определить наиболее вероятную цену сделки, цену начала продажи и ее стратегию.
Агент просит все имеющие документы на жильё. Это вполне обоснованная просьба, ведь при заключении сделки риэлтор выступит вашим законным представителем. Если агент начинает рекламу, не подписав с собственником договор, он может быть оштрафован ФАС на сумму от 100 000 до 500 000 рублей. Эти положения введены ФЗ «О РЕКЛАМЕ».
Ответы на вопросы. Составление эксклюзивного договора – профессиональный подход к продаже жилья
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
.jpg "С видом на Алые паруса Продажа квартиры 133м² 'Приоритет' Воскресенская наб., 32")
