Методология оценки стоимости объектов недвижимости при продаже
В теории, имеется некий перечень принципов, которыми должен руководствоваться риелтор, проводя оценку объекта элитной недвижимости. Разработан такой систематический и продуманный с логической точки зрения подход сами специалисты. Его реализация производится пошагово, за счёт чего можно принять во внимание и разнообразные изменения рынка, отражающиеся на стоимости собственности.
Оглавление
Основные методы оценки объектов недвижимости
Первый метод — затратный. По сути, он представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на определении затрат, которые потребуются на восстановление объекта или его замещение, с учётом накапливаемого износа.
Второй метод — рыночный. Это также совокупность методов оценки стоимости, только тут базой выступает сравнение объекта с аналогами, в отношении которых имеются данные о уже совершённых сделках.
И третий метод — доходный. Его суть в определении ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта недвижимости, подвергающегося оценке.
Структура методик оценки объектов недвижимости
Методики оценки, где базой принимаются доходы с объекта в будущем, являются своеобразным прогнозом. Применяется они в случае, если будущие доходы, по прогнозам специалистов, будут существенно отличаться от текущей прибыли, либо если доходы будут расти некоторыми фиксированными темпами.
Основной фактор, который стоит учитывать при применении метода рыночного подхода — это подбор сопоставимых объектов, а также сравнение исключительно ретроспективных данных по сделкам. По обыкновению используют эту методику лишь в качестве проверки других на точность.
Методы, в которых базой является оценка затрат на воспроизводство собственности с вычетом износа, зачастую не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости в настоящий момент.
Для того, чтобы получить итоговую оценку производят своеобразное взвешивание результатов, а также самих методик. Способов для выведения показателя также несколько:
— математический подход;
— субъективный подход.
Оба способа направлены на получение единственной оценки стоимости объекта, отличаются они лишь тем, что при субъективном подходе придётся пользоваться процентными весами.
Ответы на вопросы. Методология оценки стоимости объектов недвижимости при продаже
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Оформление документации на продажу квартиры
Составление эксклюзивного договора – профессиональный подход к продаже жилья
