Обзор ситуации на рынке элитных квартир

В этом году покупатели недвижимости могут порадовать себя интересными вариантами. В Питере всегда было сложно найти квартиру без недостатков, а вот сегодня даже в самых лучших домах, где обычно все продается «по тихому среди своих», есть что выбрать.

Прошедшее лето можно назвать временем реализации своих желаний. Те, кто присматривали себе варианты и ждали лучшего момента, начали покупать. Скачки курса рубля и цены нефти в августе оживили рынок – кто ищет квартиру, сейчас старается как можно раньше завершить сделку и "спать спокойно".

Хит этого года – квартиры с ремонтом под ключ. Цены на варианты со свежим ремонтом в знаковых домах «Звезда Невы» и «Пятый элемент» достигли докризисных цен – это сложно объяснимо, но факт. Покупатели хотят «жить прямо сейчас» не откладывая, не теряя время на ремонт. И готовые решения растут в цене.

Посмотрите что-то для себя – мы сейчас продаем такие красивые квартиры! Замечательные. Уютные и с амбициями. Выберите для себя.

Только посмотрите на эти 2 графика, предоставленных порталом bn.ru

Это статистика всего рынка, но и для элитных квартир эти тенденции полностью повторяются. Более комментариев не требуется.

Новость хорошая:

Кризис кончился. Почему я так думаю? Для меня показателем явились продажи в новом проекте ВЕНЕЦИЯ на Крестовском острове. В течение лета продано более 20% квартир при состоянии стройки "забор и котлован", продано на котловане. Цены лучших квартир не менее 300 000 – 400 000 р/м.кв. Это показывает что деньги на рынке есть и есть интерес к отличным проектам и ГЛАВНОЕ, что нет страха что будет новый виток кризиса, что дом не достроят, что цены еще упадут. Это очень показательно.

Новость плохая:

Рынок пересыщен квартирами. По моим оценкам год назад на рынке города (первичка + вторичка) было около 30 000 квартир, сейчас - более 50 000. Это огромная масса. Тут и стандартные квартиры и элитные. Всех избыток. Чтобы такое количество "рассосалось" нужно не менее 2 лет.

Кризис кончился, но цены в ближайшие 1,5 года будут расти очень медленно.

Элитные квартиры не смогли сохранить свои цены, как многие верили – часто говорили, что элитная недвижимость почти не подешевеет, у нее всегда есть свои покупатели, у этих покупателей всегда есть деньги.

Зная о реальных сделках на суммы от 1 000 000$ до 6 000 000$ проведенных с осени 2008 года утверждаю, что на осень 2010 года цены реальных сделок снизились с пика лета 2008 года на 35% в рублях.

Цены

Усредненный индекс цен

Вторичный рынок с 1996 года


 

Спрос

* Графики построены на основе информации об индексе стоимости жилья, публикуемой в издании "Бюллетень Недвижимости".

Хроника

Таким образом, снижение цен на типовое жилье и на элитное примерно одинаково. Цены предложения отстают от реальных сделок на 5-15% - на уровень торга.

Спрос упал после начала кризиса и возрос к началу ноября, когда цены сделок снизились на 10% в рублях и покупатели «сидящие» на чемоданах с КЭШем сочли разумным вложить его в недвижимость, подешевевшую впервые за 10 лет на целых 10%. Спроса хватило недели на 3 и потом рынок продолжил падение. Следующий всплеск интереса к недвижимости начался после начала девальвации в конце декабря. Самые чуткие покупатели 31 декабря пытались что-то посмотреть и даже купить. К концу января те, кто следил за рынком, «заметили», что цены упали на 45% в долларах. Напомню, что в 1998 году в Питере цены снизились на 30% за 9 месяцев. Часть квартир были сняты с продажи, их собственники посчитали данную цену не справедливой. Сделка - рекорд для кризиса 200 000 000 рублей на Крестовском острове. В марте 2009 рубль перестал дешеветь и покупатели поостыли, посчитав, что можно оставить деньги в КЭШе. Все эти тенденции видны на приведенных выше графиках изменения цены и спроса. В начале лета 2009 наметился очередной период баланса цен и спроса, он сохраняется до сих пор.

Выводы

Прошедшие полгода позволил сделать очень интересные выводы. Кроме того, как я уже говорил, что элитные квартиры также подешевели, как и весь рынок, мы увидели:

• Рынок недвижимости катастрофически инерционен. В отличие от рынка акций или валют, где цена за считанные минуты может меняется на несколько %. Акции завалились в июле, нефть в августе упала уже в 1,5 раза, а цены только перестали расти 1 октября 2008 года.

• Текущее снижение недвижимость в валюте очень значительно. На мой взгляд, покупатели не осознали этого.

• Кризис вывел на рынок уникальные объекты, которые в другое время никогда бы не появились в продаже. В знаменитом доме Грибоедова 2б, расположенном в Михайловском парке – в 50 метрах от Спаса на Крови и Русского музея за осень появилось в продаже 8 квартир. Обычно продавалось по 1 квартире и то не каждый год.

• Мы верили, что для покупателей элитной недвижимости рубль не является основной валютой. Они - «люди мира». Евро, доллар, фунт – вот их валюты. В это мы верили, но это правда, лишь отчасти. После девальвации многие продавцы попробовали пересчитать цены из рублей в валюты, но я убежден, что сделки проходили по тем объектам, которые подешевели на -25% с лета 2008 года.

• Квартиры покупаются и продаются при любом кризисе, также как и доллары продают по 23 рубля и покупают по 37. Все зависит от конъюнктуры. Мы этой осенью и зимой проводили больше сделок, чем летом 2008 год, когда рынок был перегрет: покупатели не хотели покупать по таким ценам или не могли, а продавцы ждали, что осенью будет еще дороже.

• Кардинально возросла роль профессионального риэлтера. Снизилась эффективность обычной и очень дорогой рекламы. Продавец, которому надо продать свою недвижимость, нуждается в покупателе на его квартиру. Покупателю нужно авторитетное мнение, что: «Да, на сегодняшний день эта квартира имеет рыночную стоимость. Да, если Вам нужна такая квартира – покупайте. Будет ли такая квартира, когда кризис кончиться – неизвестно притом, что -–45% в долларах – это огромное снижение цены»

• Замечательно, что рынок перешел 2 года назад на рубли. Если бы цены оставались в валюте, нас ждало бы затяжное вялое ужасное падение – пока рынок падает - все ждут. За счет девальвации цены в рублях упали за несколько недель вместо возможных месяцев.

• Несмотря на глобальность кризиса, произошедшее падение отбросило цены на недвижимость в рублях всего на один год назад.

Леонид Юрьевич Рысев
Генеральный директор
Rysev Realty. Элитные квартиры
+7 (812) 332-46-46