Хроника и итоги кризиса. Элитная недвижимость Санкт-Петербурга. 2009-2010 год

Элитные квартиры не смогли сохранить свои цены, как многие верили – часто говорили, что элитная недвижимость почти не подешевеет, у нее всегда есть свои покупатели, у этих покупателей всегда есть деньги.

Зная о реальных сделках на суммы от 1 000 000$ до 6 000 000$ проведенных с осени 2008 года утверждаю, что на осень 2010 года цены реальных сделок снизились с пика лета 2008 года на 35% в рублях.

Цены

Усредненный индекс цен

Вторичный рынок с 1996 года

Спрос на вторичном рынке

Спрос на первичном рынке
- Графики построены на основе информации об индексе стоимости жилья, публикуемой в издании "Бюллетень Недвижимости".### ХроникаТаким образом, снижение цен на типовое жилье и на элитное примерно одинаково. Цены предложения отстают от реальных сделок на 5-15% - на уровень торга.Спрос упал после начала кризиса и возрос к началу ноября, когда цены сделок снизились на 10% в рублях и покупатели «сидящие» на чемоданах с КЭШем сочли разумным вложить его в недвижимость, подешевевшую впервые за 10 лет на целых 10%. Спроса хватило недели на 3 и потом рынок продолжил падение. Следующий всплеск интереса к недвижимости начался после начала девальвации в конце декабря. Самые чуткие покупатели 31 декабря пытались что-то посмотреть и даже купить. К концу января те, кто следил за рынком, «заметили», что цены упали на 45% в долларах. Напомню, что в 1998 году в Питере цены снизились на 30% за 9 месяцев. Часть квартир были сняты с продажи, их собственники посчитали данную цену не справедливой. Сделка - рекорд для кризиса 200 000 000 рублей на Крестовском острове. В марте 2009 рубль перестал дешеветь и покупатели поостыли, посчитав, что можно оставить деньги в КЭШе. Все эти тенденции видны на приведенных выше графиках изменения цены и спроса. В начале лета 2009 наметился очередной период баланса цен и спроса, он сохраняется до сих пор.### ВыводыПрошедшие полгода позволил сделать очень интересные выводы. Кроме того, как я уже говорил, что элитные квартиры также подешевели, как и весь рынок, мы увидели:• Рынок недвижимости катастрофически инерционен. В отличие от рынка акций или валют, где цена за считанные минуты может меняется на несколько %. Акции завалились в июле, нефть в августе упала уже в 1,5 раза, а цены только перестали расти 1 октября 2008 года.• Текущее снижение недвижимость в валюте очень значительно. На мой взгляд, покупатели не осознали этого.• Кризис вывел на рынок уникальные объекты, которые в другое время никогда бы не появились в продаже. В знаменитом доме Грибоедова 2б, расположенном в Михайловском парке – в 50 метрах от Спаса на Крови и Русского музея за осень появилось в продаже 8 квартир. Обычно продавалось по 1 квартире и то не каждый год.• Мы верили, что для покупателей элитной недвижимости рубль не является основной валютой. Они - «люди мира». Евро, доллар, фунт – вот их валюты. В это мы верили, но это правда, лишь отчасти. После девальвации многие продавцы попробовали пересчитать цены из рублей в валюты, но я убежден, что сделки проходили по тем объектам, которые подешевели на -25% с лета 2008 года.

• Квартиры покупаются и продаются при любом кризисе, также как и доллары продают по 23 рубля и покупают по 37. Все зависит от конъюнктуры. Мы этой осенью и зимой проводили больше сделок, чем летом 2008 год, когда рынок был перегрет: покупатели не хотели покупать по таким ценам или не могли, а продавцы ждали, что осенью будет еще дороже.

• Кардинально возросла роль профессионального риэлтера. Снизилась эффективность обычной и очень дорогой рекламы. Продавец, которому надо продать свою недвижимость, нуждается в покупателе на его квартиру. Покупателю нужно авторитетное мнение, что: «Да, на сегодняшний день эта квартира имеет рыночную стоимость. Да, если Вам нужна такая квартира – покупайте. Будет ли такая квартира, когда кризис кончиться – неизвестно притом, что -–45% в долларах – это огромное снижение цены»

• Замечательно, что рынок перешел 2 года назад на рубли. Если бы цены оставались в валюте, нас ждало бы затяжное вялое ужасное падение – пока рынок падает - все ждут. За счет девальвации цены в рублях упали за несколько недель вместо возможных месяцев.

• Несмотря на глобальность кризиса, произошедшее падение отбросило цены на недвижимость в рублях всего на один год назад.

Леонид Юрьевич Рысев
Генеральный директор
Элитные квартиры
+7 (812) 748-23-23