Хотим поделиться методами, которыми пользуемся ежедневно многие годы в своей работе. Необходимо использовать не один, а множество — ВСЕ возможные методы, чтобы точно прогнозировать цену продажи.
О важности определения реальной цены квартиры, в том числе о том, что нужно уделить особое внимание выбору стартовой цены продажи, мы писали в статье «Продажа квартиры: как оценить стоимость и провести сделку».
Если квартира рекламировалась ранее, то изучаем, по какой цене и сколько времени квартира была в продаже. Обязательно общаемся с агентом, который рекламировал квартиру. Узнаем, сколько было обращений, какие были предложения? Если они, конечно, были. Практика — лучший критерий истины.
Например, при подготовке аукциона для квартир в доме на улице Графтио 5 мы посмотрели, что в похожих домах реальные продажи квартир с не очень новым ремонтом были по цене 205 т. рублей за метр. А подобных квартир дешевле 190 т. рублей за метр без ремонта просто не найти.
Есть ли в доме или в похожих домах квартиры подобного метража, типа, качества. Если нет — то мы эксклюзивно и наша цена растет. Делаем поправку на уникальность квартиры. Понимаем, с какими квартирами будет сравнивать нас покупатель.
Мы каждую свою или сделку коллег, о которой знаем, записываем в специальную таблицу и это ценнейшая информация — цены реальных сделок. Зная изменение цен на рынке за последние годы и зная цену реальной сделки, мы очень точно прогнозируем реальную цену на текущий момент.
VIPFLAT же всегда на шаг впереди! С 2008 года мы еженедельно анализируем все квартиры, которые продаются в элитных домах. Видим сколько времени квартира была в продаже, как менялась цена, при какой цене квартира «ушла». Можем построить график как менялась цена на конкретной улице.
Планировка квартиры – соотношение метраж/количество спален. Мало спален — это представительская, а не семейная квартира. Представительские продаются хорошо, когда идет рост экономики —это квартиры каприз, для души и «друзьям показать». Но это квартиры не для продажи в кризис. Например, если в квартире площадью 100 кв.м. можно сделать только 1-2 спальни, то цена будет, как минимум, на 10-15% меньше, чем у квартир с более рациональной планировкой. Чтобы цена не падала из-за такой «не функциональной планировки», то квартира должна быть в супер доме, соответствующей такому:
Учитываем документы, на основании которых собственник владеет квартирой, и как долго он ею владеете. Доверенности, занижение цены, перепланировки, свежее наследство, гашение ипотеки из средств покупателя — все это снижает цену.
В каждом вышеперечисленном методе надо ПРАВИЛЬНО «ЧИТАТЬ» ЦИФРЫ — то есть понимать, что в рекламе мы видим не ЦЕНЫ сделок, а желания собственников квартир. Поэтому анализ по каждому перечисленному пункту:
В своей работе мы четко придерживаемся этого алгоритма. Только после того, как будут проанализированы все параметры, делаем ВЫВОДЫ:
Цена, которую покупатель видит в рекламе, очень важна. Особенно в Петербурге! Спрогнозировав цену продажи и на основании этого выработав тактику продвижения квартиры. Вы обеспечите клиенту то, что он хочет от Вас — продажу по максимальной цене в минимальные сроки.
Используйте для этого все предложенные методы, как единую систему!
Только так Вы будете уверены, что все сделано правильно.
Мы используем следующие ресурсы для анализа цен: Циан, emls.ru, Domofond.ru, bn.ru.
Каждый день мы анализируем несколько квартир и знаем ОТ и ДО все нюансы этого процесса.
Будем рады помочь! Обращайтесь!
Своей главной задачей считаю, что бы клиент получил необходимый ему результат, и при этом ему было максимально удобно, комфортно и безопасно.
Своей главной задачей считаю, что бы клиент получил необходимый ему результат, и при этом ему было максимально удобно, комфортно и безопасно.
Предыдущая статья
Продажа квартиры: как оценить стоимость и провести сделку
Следующая статья
Какой он, покупатель элитной недвижимости?
Опубликовано 16.12.2020
Выберите свой мессенджер или позвоните
Нажимая на кнопку, Вы соглашаетесь c политикой конфиденциальности