Продажа квартиры. Методы определения цены

О важности определения реальной цены квартиры, в том числе о том, что нужно уделить особое внимание выбору стартовой цены продажи, мы писали в статье «Продажа квартиры: как оценить стоимость и провести сделку». 

Для того, чтобы точно прогнозировать цену продажи квартиры, нужно знать

По какой цене продавалась

Если квартира рекламировалась ранее, то изучаем, по какой цене и сколько времени квартира была в продаже. Обязательно общаемся с агентом, который рекламировал квартиру. Узнаем, сколько было обращений, какие были предложения? Если они, конечно, были. Практика — лучший критерий истины.

Что продается в этом доме

Что продается в этом районе в похожих домах

Например, при подготовке аукциона для квартир в доме на улице Графтио 5 мы посмотрели, что в похожих домах реальные продажи квартир с не очень новым ремонтом были по цене 205 т. рублей за метр. А подобных квартир дешевле 190 т. рублей за метр без ремонта просто не найти.

Похожие квартиры

Есть ли в доме или в похожих домах квартиры подобного метража, типа, качества. Если нет — то мы эксклюзивно и наша цена растет. Делаем поправку на уникальность квартиры. Понимаем, с какими квартирами будет сравнивать нас покупатель.

Реальные цены продаж

Мы каждую свою или сделку коллег, о которой знаем, записываем в специальную таблицу и это ценнейшая информация — цены реальных сделок. Зная изменение цен на рынке за последние годы и зная цену реальной сделки, мы очень точно прогнозируем реальную цену на текущий момент.

VIPFLAT же всегда на шаг впереди! С 2008 года мы еженедельно анализируем все квартиры, которые продаются в элитных домах. Видим сколько времени квартира была в продаже, как менялась цена, при какой цене квартира «ушла». Можем построить график как менялась цена на конкретной улице.

Особенности

Планировка квартиры – соотношение метраж/количество спален. Мало спален — это представительская, а не семейная квартира. Представительские продаются хорошо, когда идет рост экономики —это квартиры каприз, для души и «друзьям показать». Но это квартиры не для продажи в кризис. Например, если в квартире площадью 100 кв.м. можно сделать только 1-2 спальни, то цена будет, как минимум, на 10-15% меньше, чем у квартир с более рациональной планировкой. Чтобы цена не падала из-за такой «не функциональной планировки», то квартира должна быть в супер доме, соответствующей такому:

• роскоши;
• вид;
• место;
• ремонт — стильный и никто не жил, или старый, который продается сложнее и дешевле, чем квартира без отделки. Несоответствие ремонта дому и месту. Например, ремонт супер, но дом «простенький и белорусские лифты» — и всё! Цена падает на квартиру в 1,5-2 раза и ничего не сделать;
• запахи в квартире, аура —позитивная, теплая, энергичная или «черная»;
• окна от пола;
• огромные террасы, включенные в площадь. Террасы — это чудесное преимущество квартиры. Но не в кризис, когда в приоритете прагматичные решения;
• большие метражи — на квартиры свыше 170 м.кв. очень не много покупателей. А если метраж более 250 м.кв., то это проблема. Такие метражи востребованы ТОЛЬКО ЕСЛИ СТАТУС ДОМА ОЧЕНЬ ВЫСОК И СООТВЕТСТВУЕТ ТАКОМУ РАЗМЕРУ КВАРТИРЫ.

Документы

Учитываем документы, на основании которых собственник владеет квартирой, и как долго он ею владеете. Доверенности, занижение цены, перепланировки, свежее наследство, гашение ипотеки из средств покупателя — все это снижает цену.

В каждом вышеперечисленном методе надо ПРАВИЛЬНО «ЧИТАТЬ» ЦИФРЫ — то есть понимать, что в рекламе мы видим не ЦЕНЫ сделок, а желания собственников квартир. Поэтому анализ по каждому перечисленному пункту:

• начинаем с самых низких цен за метр, изучая, почему даже по таким невысоким ценам квартиры не проданы;
• если квартира уже три месяца в продаже и до сих пор не продана, то нужно от этой цены вычесть, как минимум, 5-10%. Это даст понимание примерной реальной цены квартиры. Кстати, по характеру изменений цен можно сделать и первые выводы о самом продавце квартиры. А заодно и решить для себя, как остро стоит задача продажи квартиры, принято ли решение о продаже или нет;
• анализируем как долго квартира продается и как менялась цена;
• цена за метр — ключевой параметр. Вы не используете его? Это профессиональный критерий. Как цена за масло за килограмм, например —хорошее масло дороже. Дешевое масло — с какими-то «нечистыми» добавками. Я купил масла на 1000 рублей — это ничего не говорит;
• Реальные цены продаж.

В своей работе мы четко придерживаемся этого алгоритма. Только после того, как будут проанализированы все параметры, делаем ВЫВОДЫ:

• Какова наиболее вероятная цена продажи.
• Какова цена, с которой рекомендуем начать продажу.
• Указываем площадь, цену за метр и «выводим» общую, наиболее вероятную, на наш профессиональный взгляд, цену квартиры в рекламе.

Цена, которую покупатель видит в рекламе, очень важна. Особенно в Петербурге! Спрогнозировав цену продажи и на основании этого выработав тактику продвижения квартиры. Вы обеспечите клиенту то, что он хочет от Вас — продажу по максимальной цене в минимальные сроки.

Используйте для этого все предложенные методы, как единую систему! 

Только так Вы будете уверены, что все сделано правильно.

Мы используем следующие ресурсы для анализа цен: Циан, emls.ru, Domofond.ru, bn.ru. 

Каждый день мы анализируем несколько квартир и знаем ОТ и ДО все нюансы этого процесса.

Будем рады помочь! Обращайтесь!