Как понять цену квартиры. Метод VIPFLAT

Для того, чтобы точно определить цену продажи квартиры, поймите:

1. По какой цене продавалась

Если квартира рекламировалась ранее, то изучаем, по какой цене и сколько времени квартира была в продаже. Обязательно общаемся с агентом, кто рекламировал квартиру. Узнаем, сколько было обращений, какие были предложения? Практика — лучший критерий истины.

2. Что продается в этом доме

3. Что продается в этом районе и во всем городе в похожих домах

 Если нет похожих квартир — то мы эксклюзивны и наша цена растет. Понимаем, с какими квартирами будет сравнивать нас покупатель. Например, при подготовке аукциона для квартир в доме на улице Графтио 5 мы посмотрели, что в похожих домах подобных квартир дешевле 190 т. рублей за метр без ремонта просто не найти.

4. Реальные цены продаж

Самый важный метод. Реальные цены продаж подобных квартир это ценнейшая информация. С 2008 года анализируем всю рекламу в элитных домах. Видим, сколько времени квартира была в продаже, как менялась цена, при какой цене квартира «ушла». Можем построить график цен для конкретной улицы или дома.

Играем в профи-прогноз: для каждой квартиры до начала продажи записываем прогноз цены и сравниваем с результатом. Очень полезное упражнение. Средняя наша ошибка около 5%, если не брать кризисные годы, когда цены стремительно менялись.

5. Если квартира ранее продавалась

Зная, как поменялись цены, вычисляем цену на сегодня. Учитываем в каком тренде тип жилья. Например, старый фонд растет медленнее всего.

6. Особенности

Планировка квартиры

• Сотношение метраж/количество спален. Мало спален — это представительская, а не семейная квартира. Представительские продаются хорошо, когда идет рост экономики — это квартиры-каприз, для души и «друзьям показать». Но это квартиры не для продажи в кризис. Например, если в квартире площадью 100 кв.м. можно сделать только 1-2 спальни, то цена будет, как минимум, на 10-15% меньше, чем у квартир с более рациональной планировкой. Чтобы цена не падала из-за такой «не функциональной планировки», то квартира должна быть в супер доме, с видами и в месте, соответствующей такой нефункциональной планировке;
• Мало санузлов

Старый ремонт хуже, чем white box

• стильный ремонт когда никто не жил —  самое востребованное сегодня. А старый ремонт продается сложнее и дешевле, чем квартира без отделки. Беда, если ремонт несоответствует дому и месту. Например, ремонт супер, но дом «простенький и белорусские лифты» — и всё! Цена падает на квартиру в 1,5-2 раза и ничего не сделать;
• запахи в квартире, аура — позитивная, теплая, энергичная или «черная». Наличие арендаторов;

Метражи

• большие метражи — на квартиры свыше 170 м.кв. очень не много покупателей. А если метраж более 250 м.кв., то это и проблема и дефицит. Такие метражи очень востребованы, но ТОЛЬКО ЕСЛИ СТАТУС ДОМА ОЧЕНЬ ВЫСОК И СООТВЕТСТВУЕТ ТАКОМУ РАЗМЕРУ КВАРТИРЫ.
• Террасы — это чудесное преимущество квартиры. Но огромные террасы осторожно включайте в площадь, может быть даже с коэффициентом 0,2.

Добавляют стоимости

• Окна от пола;
• Камерный дом;
• Имя дома,  а в процессе строительства бренд застройщика, архитектора.

7. Документы

Учитываем документы, на основании которых собственник владеет квартирой, и как долго он ею владеете. Доверенности, занижение цены, перепланировки, свежее наследство, гашение ипотеки из средств покупателя — все это снижает цену.

Как анализироовать

ПРАВИЛЬНО «ЧИТАЙТЕ» ЦИФРЫ — сначала внимание на самые низкие цены за метр. Понимайте, что в рекламе мы видим не ЦЕНЫ сделок, а желания.

• начинаем с самых низких цен за метр, изучая, почему даже по таким невысоким ценам квартиры не проданы;
• если квартира уже три месяца в продаже и до сих пор не продана, то нужно от этой цены вычесть, как минимум, 5-15%. Это даст понимание примерной реальной цены квартиры. Кстати, по характеру изменений цен можно сделать и первые выводы о самом продавце квартиры. А заодно и решить для себя, как остро стоит задача продажи квартиры, принято ли решение о продаже или нет;
• цена за метр — ключевой параметр. Это профессиональный критерий. Как цена за масло за килограмм, например —хорошее масло дороже. Дешевое масло — с какими-то «нечистыми» добавками. Я купил масла на 1000 рублей — это ничего не говорит;

Используйте все методы, как единую систему!  Когда проанализируете все параметры, подготовьте отчет где:

• Площадь квартиры ЕГРН и приведенная, этаж;
• Наиболее вероятная цена продажи —  цена и за метр;
• Цена, с которой рекомендуем начать продажу —  Цена и за метр. Цена, которую покупатель видит в рекламе, очень важна. Особенно в неспешном Петербурге! 

Верно спрогнозировав цену продажи вы:

• даете то, в чем нуждается клиент: информацию для принятия решения. Продавать ли сейчас, по какой цене, как быстро.
• выработаете эффективную тактику продвижения квартиры.

Если приводите клиенту сравнение с конкурентом, оно должно быть железебетонным. То есть если у него стильный ремонт, то и у конкурента должен быть СТИЛЬНЫЙ ремонт. Или делайте корректировку цены. Но лучше ищите аналоги.

Каждый день многие годы мы анализируем несколько квартир и знаем нюансы ОТ и ДО. Используем для анализа цен: Циан, Яндекс, Авито, Lifedeluxe.ru. 

Будем рады помочь! Обращайтесь!