Недвижимость Санкт-Петербурга: Тенденции и ожидания

Эксперт рынка элитной недвижимости, руководитель компании "Элитные квартиры" Леонид Рысев выступил на конференции «Элитная недвижимость в России и за рубежом», прошедшей в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – крупнейшего делового мероприятия в сфере недвижимости. Представляем Вашему вниманию полный текст его доклада.

"Покупатели не хотят верить в кризис. Все устали от кризиса и ожидания его новой волны. Накопился отложенный спрос. Жизнь продолжается – люди женятся, рождаются дети. Образуются лишние квартиры. Пора решать эти вопросы – все ждали периода стабильности 3 года.

Сейчас страх прошел. Его теперь не видно в глазах у покупателей.

Должен заметить что, в течение 4-х последних кризисных лет ни разу мною не было замечено, чтобы отказ от приобретения квартиры был обусловлен отсутствием денег. Был страх эти деньги истратить не в тот момент, побеждало желание оставаться в деньгах, в разных валютах. Конечно, я говорю о тех покупателях, кто в эти годы что-то присматривал и покупал. Конечно, те, у кого снизился доход и не было накоплений, просто и не смотрели на рынок. Страх ослаб в начале этого года. И очень медленные и не уверенные в себе покупатели снова стали к-о-н-к-р-е-т-н-ы-м-и такими покупателями, достаточно быстро и легко принимающими решения.

Посмотрим на график спроса, который публикует «Бюллетень недвижимости». В начале года яркий спрос – выше, чем был в последние 3 года. Средний уровень летом – не сказать, что абсолютная тишина – те, кто долго присматривал, как раз летом реализовали свои желания. Всплеск в конце августа – успеть до подъема. Первые 2 недели сентября – не до чего. Что будет в ноябре можно посмотреть по прошлому году. Что такое за падение в ноябре – кто может подсказать? Это детские каникулы. Аналогично на рынке затишье 23 февраля - 8 марта, 1-15 мая, неделю около 12 июня. Когда рынок был более динамичным, конечно, не было таких четких пауз.

 

Чего ждут покупатели от рынка недвижимости?

Новых или реконструированных домов, готовых (не строящихся проектов), с практичными или, что есть у недвижимости более высокого уровня, интересными дающими простор и возможности для фантазии дизайнера планировками, желательно квартир с отделкой под ключ – даже в самом элитном сегменте, где, как кажется все квартиры уникальны и у каждого свой вкус. Но нет, покупатели хотят готовых решений. Хотят жить сегодня, устали от ремонтов.

Где-то перед самым кризисом на рынке произошла революция – покупатели отвернулись от обычных домов старого фонда и квартира в зеленом не центральном районе (проспект Мориса Тореза или Парк Победы) в новом доме с подземным паркингом стала стоить дороже, чем одна из квартир где-то на Моховой улице. Бум расселения коммунальных квартир приказал долго жить и не думаю, что он вернется в привычном виде. Квартира в старом фонде без реконструкции может привлечь покупателя, только если она уникальна, с прямыми видами, высокими потолками, парадным входом, обновленным лифтом. А обычные квартиры старого фонда копятся в каталогах тысячами и продолжают дешеветь. Для таких вариантов выход – только расселение целыми домами или кварталами, возможно с поддержкой города. В этом рынок и желания покупателей абсолютно разошлись. В городе есть много инвесторов, расселявших квартиры 10-15 лет назад, когда это казалось перспективным. Сегодня они не знают, что делать с этими вариантами – квартиры старого фонда дешевеют и не пользуются спросом.

Посмотрим на количество квартир на рынке. Оно перестало расти. Перед кризисом на рынке было около 30 000 квартир. В пике летом прошлого года их количество достигало 77 000 квартир, с прошлой осени оно начало снижаться и сегодня составляет около 55 000 квартир. Это количество всех квартир, не только элитных. Но, как и спрос, на который я ссылался в начале, так и изгибы графика цен, на мой взгляд, соответствуют колебаниям рынка элитного жилья. Только они более плавные.

Что сейчас с ценами? Цены достигли некоторого насыщения. На этом же графике я привожу линию изменения курса рубля к доллару – как видно, изменения курса рубля не влияет на цены квартир в Петербурге. При значительных скачках курса рынок кратковременно оживает – и покупатели и продавцы стараются завершить намеченные сделки, но никаким образом нельзя привязать цены на квартиры к валюте.

Если ко мне приходит продавец и говорит «я хочу 3 000 000 долларов за квартиру», я понимаю, что либо он думает, что действительно рынок так привязан к доллару, как было 10 лет назад, возможно, когда он покупал эту квартиру и ему просто надо дать объективную информацию, чтобы принимать правильные решения, либо у этого продавца в реальности нет необходимости продажи квартиры и он только прощупывает рынок, и если вдруг произойдет это чудо - найдется покупатель за эту цену, то, наверное, он продаст, а если нет, то оставит себе.

По-прежнему пользуются спросом покупателей цельные квартиры – так мы называем самые интересные варианты, где минимум недостатков и есть интересные объемы и пространства. На них цена в 1,5-2 раза выше, чем на соседние квартиры, но у которых или вид не тот, или парковки нет, или планировки неудачны.

Не могу не отметить рост внимания покупателей к зарубежной, а именно к недвижимости Латвии. Кроме того, что к Риге и Юрмале мы всегда испытываем романтические или ностальгические чувства, сегодня, приобретая там недвижимость стоимостью от 143 000 евро, Вы получаете Вид на жительство. Вид на жительство дается сразу на 5 лет и представляет собой пластиковую карточку, которая заменяет Шенгенскую визу.

Сегодня одним из  опасений продавцов является сланцевый газ. Этот газ становится заменой природному. Из-за него США уже прекратила импорт природного газа, так как сланцевый в 2 раза дешевле и он уже появился в Европе. Кроме этого Евросоюз предъявил претензии к Газпрому за завышение цены на газ. Все это может привести к снижению его цены в 2 раза и сокращению доходов Газпрома, которые почти прямо влияют на российский бюджет.

Но сегодня у нас есть отложенный спрос, достаточное количество интересных квартир на рынке, очень хороший курс рубля к валютам – это даст динамику сделкам. Но не будет никакого безумного спроса, запомнившегося по докризисным годам."

image

Предыдущая статья

Что происходит на рынке недвижимости. Сентябрь 2012 г.

image

Следующая статья

Рекорды рынка недвижимости Лондона

Опубликовано 08.10.2012

Есть ли что интересное в статье?Вы по-другому видите? Выскажитесь, порекомендуйте.
Нажимая на кнопку, Вы соглашаетесь c политикой конфиденциальности

imageПолучить консультациюУзнайте мнение эксперта как выгодно продать Вашу квартиру

Выберите свой мессенджер или позвоните

Нажимая на кнопку, Вы соглашаетесь c политикой конфиденциальности