2023-2024 ГОД. ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Кто покупает?

Очень многие Питерские покупатели уехали во «Францию, в Испанию». А в Петербург переезжают регионы, они очень заметны, и за счет этого, в том числе, увеличился спрос.

Основная причина покупок

Рубль неустойчив, страшно находиться в рубле. С валютой тоже не очень понятно, что будет, поэтому люди покупают недвижимость и это дает им спокойствие. У нас появился термин «золотой бетон». Он показывает, что недвижимость так же надежна, как и золото, и так же легко покупается и продается.

Еще хочу отметить, что за последний год на рынке появилось очень много интересных вариантов. Те, кто уезжал, выставляли свои квартиры на продажу. В другое время они бы просто не стали их продавать.

Спрос

Посмотрите график. Видно как спрос постоянно меняется. Очень сильное влияние на него оказывает курс рубля. Когда рубль стал падать покупатели с удовольствием пришли на рынок. Они продают валюту и покупают квартиры. Валюту они когда-то покупали по курсу 80 или 100 и когда курс был 60, им было неприятно и невыгодно ее продавать.

Это постоянное изменение спроса дает активность рынку и для Петербурга это очень хорошо. Потому что Питерская проблема — это то, что наши клиенты очень медленно принимают решения. Они не могут решиться: то ли продавать, то ли покупать. А события последнего года как раз подталкивают их к принятию быстрых решений.

Только летом было достаточно тихо, похоже наши клиенты решили в этом году уехать в отпуск и никуда не торопиться.

После первого повышения ключевой ставки, да, активность возросла, но только на типовом рынке. В элитном сегменте для цен выше 50 млн рублей ничего не изменилось. Для элиты более важны политические решения, чем ставка по ипотеке.

С середины сентября спрос докатился до элитки и, например, было неделю не записаться на просмотр в некоторых проектах. Ждали неделю, чтобы посмотреть квартиру, поэтому ЛСР в августе за счет комфорта превысила план продаж в 3-4 раза.

Количество элитных квратир

На вторичном рынке предложение меняется очень быстро, собственники элитных квартиры действуют быстрее, чем застройщики. Как только курс рубля вырос многие продавцы сняли свои квартиры с рекламы (или повысили цены, что по сути то же самое). Потому, что после продажи квартиры они хотят купить валюту, а по столь высокому курсу это уже неинтересно.

Если взять количество квартир в четырых центральных районах стоимостью более 300 000 рублей за метр на вторичном рынке, то в 2023 году оно менялось волнообразно от 1246 до 1760 штук.

Цена на элитную недвижимость в 2023

Еще два графика. Это рост цен в Петроградском и Приморском районе. Приморский район — это недвижимость комфорт-класса. Петроградский район мы рассматриваем, потому что там больше всего элитной недвижимости.

Вот посмотрите, как в Петроградском районе резко пошел рост цен. Это такой математический рост, просто продавцы пересчитали стоимости квартир из валюты в рубли по новому курсу. Подобный пересчет цен, в реальности, аналогичен снятию квартиры с продажи. Потому, что если смотреть на график спроса, то средний тренд это его снижение.

С середины декабря появляются квартиры по разумной цене — их выставили собственники, кто хочет завершить сделку однозначно до выборов в марте 2024 года.

Что будет в 2024?

Я считаю, что инфляция оказывает максимальное сейчас влияние на рынок. Инфляция помогала недвижимости проходить многие кризисы. Когда высокая инфляция, а ты заработал хоть 1 миллион, 10 или 100 миллионов, то хочешь их сохранить. Поэтому покупаешь недвижимость, это повышает спрос, повышает цены и рынок недвижимости не проседает в любой кризис.