В теории, имеется некий перечень принципов, которыми должен руководствоваться риелтор, проводя оценку объекта элитной недвижимости. Разработан такой систематический и продуманный с логической точки зрения подход сами специалисты. Его реализация производится пошагово, за счёт чего можно принять во внимание и разнообразные изменения рынка, отражающиеся на стоимости собственности.
Первый метод — затратный. По сути, он представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на определении затрат, которые потребуются на восстановление объекта или его замещение, с учётом накапливаемого износа.
Второй метод — рыночный. Это также совокупность методов оценки стоимости, только тут базой выступает сравнение объекта с аналогами, в отношении которых имеются данные о уже совершённых сделках.
И третий метод — доходный. Его суть в определении ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта недвижимости, подвергающегося оценке.
Методики оценки, где базой принимаются доходы с объекта в будущем, являются своеобразным прогнозом. Применяется они в случае, если будущие доходы, по прогнозам специалистов, будут существенно отличаться от текущей прибыли, либо если доходы будут расти некоторыми фиксированными темпами.
Основной фактор, который стоит учитывать при применении метода рыночного подхода — это подбор сопоставимых объектов, а также сравнение исключительно ретроспективных данных по сделкам. По обыкновению используют эту методику лишь в качестве проверки других на точность.
Методы, в которых базой является оценка затрат на воспроизводство собственности с вычетом износа, зачастую не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости в настоящий момент.
Для того, чтобы получить итоговую оценку производят своеобразное взвешивание результатов, а также самих методик. Способов для выведения показателя также несколько:
— математический подход;
— субъективный подход.
Оба способа направлены на получение единственной оценки стоимости объекта, отличаются они лишь тем, что при субъективном подходе придётся пользоваться процентными весами.
Выберите свой мессенджер или позвоните
Нажимая на кнопку, Вы соглашаетесь c политикой конфиденциальности