Влияние экономических факторов в стране на рынок недвижимости
Влияние экономических факторов в стране на рынок недвижимости
Как пишет Собака.ru: «Леонид Рысев — один из главных продавцов элитной недвижимости в Петербурге уже более 25 лет подбирающий апартаменты топ-менеджерам корпораций, бизнесменам и звездам шоу-бизнеса». В интервью он рассказал, как коронавирус и ослабления рубля в два раза увеличили спрос покупателейна квартиры стоимостью 100-220 млн рублей, а среди клиентов появились блогеры и it-специалисты.
Элитных квартир не хватает
Спрос в ковид-период на элитные квартиры вырос более чем в 2 раза в Петербурге. И этого никто не ожидал! Прогнозы на рынок недвижимости были катастрофические. Например, в 2008 году падение продаж в элитной недвижимости было 30%, и рынок восстанавливался 7 лет. Сейчас ожидали повторение ситуации. В марте-апреле все спрятались по домам, никто ничего не понимал, падал рубль. Люди стали понимать, что их сбережения обесцениваются и 100 млн рублей могут превратиться в какие-то бумажки. А недвижимость в апреле еще не подорожала. И примерно в мае начался резкий всплеск покупок элитных квартир. Все начали снимать рубли с депозитов, ставки по которым упали, и пытаться купить приличную недвижимость.
В нашем агентстве недвижимости спрос вырос в 2,5 раза. Сотрудники не успевали физически обслуживать некоторых покупателей. Застройщики, понимая, что им столько рублей не надо (не успеют никуда вложить и деньги «съест» инфляция), начали резко повышать цены. На вторичном рынке продавцы по этой же причине начали снимать с продажи объекты. Например, на Крестовском, Петровском и Каменном островах в мае на вторичном рынке было выставлено на продажу 1000 квартир, из них треть сняли с продажи или купили. То есть за лето только на островах на вторичном рынке было продано не менее 200 квартир стоимостью от 25 до 200 млн рублей. Для Петербурга это очень большой объем. Плюс еще на первичном рынке продавались квартиры от застройщиков, которые каждую неделю повышали цены (за несколько месяцев стоимость за кв. м выросла до 20%).
Сейчас происходит неестественный пик продаж, такого в природе не бывает! Потом однозначно будет падение спроса. И сейчас снова никто не знает, что будет в следующем году. Идет борьба между огромным количеством денег, влитых в биржи США, они также перетекают к нам, усиливают спрос, вызывают инфляцию. Это ведет к повышению цен. Парадоксальная ситуация: чем хуже экономическая ситуация в стране, тем больше денег достают клиенты. В этот раз по данным ЦБ, общая сумма вкладов физлиц в банках во всех валютах в рублях к началу 2020 году достигла 30,55 трлн рублей.
Кто нынешние покупатели квартир?
Если раньше покупатели думали о вложениях в квартиры с инвестиционной точки зрения, и подсчитывали, на сколько потом купленное жилье вырастет в цене, то сейчас задача людей – сохранить деньги. У всех покупателей это далеко не первая квартира, и они начинают искать поводы, чтобы обосновать трату таких денег. У нас, например, один клиент купил дочке видовую квартиру с панорамными окнами и ремонтом под ключ на 18-летие за 90 млн рублей, другой клиент – за 50 млн возле арки Генерального штаба квартиру. Он сам из Подмосковья, был в Петербурге в командировке, проходил в том месте и вспомнил, как студентом был на экскурсии и думал: «Живут же люди…». Увидел там в продаже квартиру и однозначно решил ее купить. Еще одна семья, постоянно живет за городом, в городе бывает редко, увидела в продаже квартиру за 200 млн с видом на памятник Александру Пушкину и площадь Искусств. Купили! Говорят, что будут в театр ходить «в туфельках».
«Одна прекрасная профессиональная девушка блогер с 2 млн подписчиками купила квартиру за 70 млн рублей, блогер с 1,5 млн подписчиками приобрел жилье за 40 млн».
Изменился профессиональный срез потенциального клиента. Если раньше клиентами были владельцы бизнеса, генеральные директора крупных компаний, чьи фамилии на слуху, то сейчас многие из них все заняты спасением бизнеса, переговорами с банками по вопросам реструктуризации или отсрочки кредитов. А квартиры часто покупают неизвестные в публичном пространстве люди, фамилии которых в интернете или в рейтингах миллиардеров нет. Они тихо зарабатывают, и сейчас стараются сохранить свои деньги.
Появились среди покупателей – блогеры и it-специалисты. Например, одна прекрасная профессиональная девушка блогер с 2 млн подписчиками купила квартиру за 70 млн рублей, блогер с 1,5 млн подписчиками приобрел жилье с высотой потолков более 5 метров у Смольного собора за 40 млн.
Запросы агентам по недвижимости от айтишников запросы приходят все чаще. Покупают квартиры за 100-150 млн рублей. Это, как правило, молодые ребята 23-28 лет, они очень не любят общаться по телефону, коммуницируют исключительно в мессенджерах, и приезжают только на осмотр квартиры. Забавно, что один из первых вопросов, который они задают во время просмотра: «Где тут можно поставить серверную?»
И третий тип клиентов, среди новых новичков – те, кто зарабатывают на продаже и покупке акций и валюты на бирже.
Шоу-бизнес тоже активно продает и покупает. Известный петербургский представитель этой сферы продал летом свои апартаменты площадью более 500 м2, потому что перебрался в Москву. Зато одна суперпопулярная теле и радиоведущая, проживающая в Москве, наоборот купила в Петербурге квартиру, правда, не очень дорогую – за 25 млн рублей. Необычно, что выбор она сделала в онлайне: мы сняли и отправили видео, ей все понравилось, она перевела задаток и уже приехала на сделку. Мы боялись, что вдруг вживую увидит квартиру, и что-то ей не понравится, но нет, она всем осталась довольна и заключила сделку.
Какие квартиры сегодня покупают?
Элитные квартиры стартуют от 300 тысяч рублей за м2, хотя мы и за 200 тысяч рублей продаем. Супердорогие квартиры стоят 700-1000 тысяч за метр без ремонта. В период пандемии мы продали квартиру более чем 200 млн рублей (1 млн за метр2). Это была самая дорогая квартира, которую мы продали в этом году. Она находится в новом жилом комплексе One Trinity Place в Петроградском районе, недалеко от Крестовского острова.
Сегодня самые востребованные — семейные квартиры под ключ площадью до 190 м2, чтобы можно было зайти и жить. Хотя еще лет пять-семь назад покупали 250-300 м2. Сейчас более прагматичный подход, клиенты осознают, что столько метража не надо. Но предложений со стильным дизайном среди элитной недвижимости очень мало. И за такие квартиры покупатели готовы даже переплачивать. Спрос на них начался еще года три назад, а в ковид еще больше вырос.
Практически всегда покупают жилье в новых домах или реконструированных домах. Старый фонд из-за старых коммуникаций и непонятных соседей не пользуется спросом, только если в очень хороших местах, например, на набережных Невы. Очень мало, кто готов купить квартиру и целиком реконструировать всю парадную. Но среди собственников квартир в старом фонде никто не верит, что их квартиры не пользуются спросом. И в этом есть своя драма.
https://www.sobaka.ru/city/realty/120635
